בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה ראשונה כזוג צעיר. רגע לפני שאתם מתחילים בתהליך של סקר שוק בין הבנקים, בחרנו להציג את כל הדגשים החשובים ביותר לפני לקיחת משכנתא ראשונה, בסיוע מצד עידו עוז, מנכ"ל חכם משכנתאות. מוכנים? בואו נתחיל!
אחוז המימון
בעת קבלת החלטה לגבי לקיחה של משכנתא, צריך קודם כל להבין את גודל אחוז המימון. הכוונה בכך היא השאלה מהי מסגרת האשראי הקיימת, איזה גובה אשראי אפשר לקבל מהבנק לטובת תשלום המשכנתא וכמובן גובה ההחזר החודשי, בצמוד לריבית. אחוז המימון משתנה מבנק לבנק, וכפוף לתנאים שונים. רק לאחר שאתם יודעים את גובה ההון העצמי, אפשר לגשת לבנק, ולקבל הצעות לגבי אחוז המימון שאותו אפשר לקבל במסגרת משכנתא ראשונה. עידו עוז מסביר כי אחוז המימון משתנה מבנק לבנק, ועל כן השוואה בין הבנקים היא חיונית בתהליך של קבלת משכנתא ראשונה.
הון עצמי
ההון עצמי זה סך המקורות העצמיים שיש לכם לטובת רכישת הדירה. הון עצמי מורכב מההכנסה הפנויה בעובר ושוב, סיוע כספי מההורים או מבני משפחחה וכן כספים שאותם חסכתם לאורך השנים. עידו עוז מנכ"ל חכם משכנתאות מסביר כי צריך לקחת בחשבון כי בתוך התקציב של ההון העצמי אתם עשויים לשאת בלא מעט הוצאות נלוות לרכישה, כמו למשל תשלום מס רכישה, תיווך, שמאות, שכר טרחה לעורך דן ועוד, וזה עוד לפני שניגשתם להוצאות של הדירה כמו למשל שיפוץ. מדובר בהוצאות שיכולות להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים. בשל כך, מומלץ לשים בצד חלק מההון העצמי לטובת ההוצאות, מהסיבה הפשוטה שהבנק למשכנתאות נוהג להעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר, ולכן כדאי שהכספים שלכם יהיו זמינים לטובת הוצאות צדדיות שאינן קשורות באופן ישיר למשכנתא, אלא להוצאות הצפויות לכם עם אישור הבקשה. בהקשר זה, רצוי להקים טבלת אקסל מסודרת עם כל ההוצאות וההכנסות שלכם, מתוך מטרה לקבל תמונה מדויקת שתניב לכם את היכולת לקבל משכנתא בתנאים שלכם, ובהתאם לגובה ההון העצמי.
החזרים חודשיים
כלל האצבע שצריך להנחות אתכם בעת קבלת משכנתא ראשונה נוגע לגובה ההחזר החודשי אשר צריך להיות עד שליש מההכנה הפנויה. הכוונה בהכנסה פנויה זו הכנסה נטו לחשבון העובר ושב, לאחר שירדו הלוואות, הפרשה למכשירי חיסכון ועוד. אם למשל יש לכם הכנסה פנויה בגובה 12,000 ש"ח והחזר חודשי משכנתא 4000 ש"ח בחודש, לכאורה זה בסדר, אולם מכאן נשאלת השאלה האם ההכנסה שנותרה היא כזו שמספיקה לכם במתכונת המשפחתית הקיימת. שיקול זה הוא משמעותי, ובעל חשיבות.
קבלת אישור עקרוני
רגע לפני שהולכים לחתום חוזה על משכנתא, מומלץ להרים טלפון למוקד משכנתאות בבנק למשכנתאות, ולבקש אישור עקרוני למשכנתא. האישור העקרוני נותן לכם מעין אור ירוק להמשיך בתהליך, הן מבחינת היכולת להבין היכן אתם עומדים והן מבחינת גובה המשכנתא שהבנק מאשר, בהתבסס על מכלול הנתונים האישיים. מדובר בשלב חיוני לחסוך המון זמן (וגם עוגמת נפש) לטובת תכנון של משכנתא המותאמת לצרכים שלכם.
לסיכום
החלטה לגבי קבלת משכנתא ראשונה היא החלטה משמעותית גם בטווח הקצר וגם בטווח הרחוק. קבלת ייעוץ מקצועי מצד גורם המתמחה בתחום המשכנתאות מהווה הזדמנות בעבורכם ליצור תכנון משכנתא בהתאמה אישית, תוך שימת דגש על בחינה של הדגשים אותם הצגנו כאן בסקירה. בכך, ניתן יהיה לקבל משכנתא ראשונה בתנאים נוחים ובהתאם לגובה אחוז המימון הנדרש מהבנק.
